История скандального ЖК «Маргарита»: как в Киеве появилось незаконное строительство и что ждет его инвесторов

Строящийся на столичном Святошино жилой комплекс «Маргарита» на первый взгляд кажется неплохой инвестицией – удачные планировки квартир, выгодная цена, стремительные темпы строительства, развитая инфраструктура. Впрочем, при ближайшем рассмотрении оказывается, что у застройщиков отсутствует надлежащая разрешительная документация, а один из домов ЖК буквально «прижался» к соседней школе.

Высотка построена рядом со школой. Фото: Д. Нинько

Строительство ЖК «Маргарита» ведется с 2014 года. Как утверждает застройщик, две очереди уже заселены, а третья строится. Но, по факту все немного иначе – официально заселена только одна секция, а вторая – разрешительных документов не имеет, хотя инвесторы там уже делают ремонты. Третью секцию строительства снесли по решению киевских властей. 

Как ТРЦ стал домом

В градостроительном кадастре города Киева жилой комплекс «Маргарита» на ул. Булгакова, 12, числится как самовольное строительство.

В карточке объекта указано, что строительство началось на сновании Декларации о начале выполнения строительных работ КВ 083140970372 от 07.04.2014 года (III категории сложности), выданной Государственной архитектурно-строительной инспекцией (ГАСИ) Украины.

«Здесь надо понять, что комплект документов и законность каждой секции совершенно разная, – рассказывает Сегодня.ua юрист, председатель правления Союза консультантов по недвижимости Иван Кудояр. – Если разбираться по секциям, то на сегодняшний день первая секция ими была куплена задолго до этого скандала как недострой. Потом они получили документы на реконструкцию, построили. Это III категория – реконструкция, а не новое строительство».

Действительно, как указано в карточке объекта, ООО «Ви Ди Проджект» тогда от ГАСИ получило разрешение на реконструкцию здания под торгово-развлекательный центр с помещениями административного назначения и подземным паркингом, а не на строительство жилого комплекса. Более того, в феврале 2015 года «ВИ ДИ Проджект» получило также декларацию о готовности объекта к эксплуатации (КВ 143150540154 от 23.02.2015 года).

Однако, при проверке ГАСИ обнаружила, что указанное в декларациях здание входит в комплекс жилых домов, который будет состоять из 5-ти очередей с такими ориентировочными технико-экономическими показателями: 1 секция (4-5 этажей), 2 секция (13-16 этажей), 3 секция (25 этажей), 4 секция (16-23 этажа). Согласно выводу ГП «Укргосстройэкспертиза», указанный объект строительства может быть отнесен к не менее, чем V категории сложности, что не соответствует декларации.

Как сообщили Сегодня.ua в ГАСИ, в декабре 2015 года обе декларации – о начале строительных работ по реконструкции ТРЦ и по готовности объекта к эксплуатации – были отменены.

Впрочем, как говорит Иван Кудояр, на первую секцию «Маргариты», 5-этажный дом, это никак не повлияет.

«Если есть декларация – значит есть основания для получения почтового адреса. Если есть почтовый адрес – есть основания для получения права собственности. Декларацию могли аннулировать, но инвесторы уже получили права собственности, то есть уже, в принципе, им не нужна эта декларация, и застройщику декларация эта не нужна, потому что он дом построил», – говорит он.

Что же касается второй секции ЖК, то она была построена без разрешительной документации. При этом, в дом уже заселились инвесторы и делают там ремонты.

«Под первой секцией у них (застройщиков, – авт.) земля в порядке, под второй секцией они землеотвод не получили. Если землеотвод не получен, соответственно, идут наперекосяк все остальные разрешительные документы», – говорит Кудояр.

Управляющей компанией строительства выступает ООО «ДК Девелопмент». Сегодня.ua обратился к ним с запросом на предоставление информации относительно всех проблем, описанных в материале, однако ответ так и не получил.

Читайте также: Скандальный недострой в Киеве: почему стройка оказалась незаконной и кто вернет деньги покупателям

«По сути, это является рейдерство коммунальной собственности с целью личного обогащения, и, в том числе, попытка нанесения ущерба не только городу, но и тем людям, которые там потенциально должны будут проживать», – заявил Сегодня.ua экс-директор Департамента городского благоустройства и сохранения природной среды КГГА, а сейчас народный депутат от БПП Дмитрий Белоцерковец. Нардеп подчеркивает, что относительно застройщика заведено уголовное дело.

«Нет (документов на землю, – авт.). На «Маргарите» это все – самовольное строительство, – говорит он. – Там заведено уголовное дело относительно самозахвата земельного участка».

Впрочем, корни этого вопроса уходят значительно дальше – еще в 90-х на этом участке столичной земли рядом со специализированной школой № 317 с углубленным изучением иностранных языков собирались строить Центр досуга в составе объектом жилого комплекса «Молодежный», возведенного в конце 80-х – начале 90-х. Но этот проект так и не был реализован. Теперь там строится ЖК.

Другие проблемы

Исходя из отсутствия разрешительной документации, подключение домов ЖК «Маргарита» к городским коммуникациям также является проблематичным. Как заявляли в КП «Киевблагоустройство», застройщик ведет несанкционированные земельные работы по прокладке инженерных коммуникаций. В частности, это касается достроенной второй секции ЖК. Поскольку у застройщика нет документов на эту землю – у них нет и возможности подключиться к городским коммуникациям. На данный момент вторая секция подключена от первой, но это временный вариант. А осуществить законное постоянное подключение к городским коммуникациям в данном случает невозможно, говорит Кудояр.

Как рассказала Сегодня.ua жительница соседнего с «Маргаритой» дома, 8 марта 2016 года застройщик предпринял попытку подключиться к трансформатору их дома – рабочие вырыли ров и стали прокладывать провод. Тогда местные жители выступили против, и провод немного не довели до трансформаторной будки.

«Я не хочу платить за электричество по 5 тысяч гривен», – говорит женщина, отмечая, что такая ситуация очень опасна, поскольку довести провод до трансформатора не составит труда.

В случаях с незаконным строительством зачастую так и происходит, говорит Дмитрий Белоцерковец. Застройщик сначала без разрешений подключается к коммуникациям, а уже потом, по факту, предлагает заключить контракты на оплату и так уже используемой воды и электроэнергии.

Впритык к школе

Школа в истории ЖК «Маргарита» – отдельный аспект. Так, одно из зданий комплекса практически «приклеилось» к стенам образовательного учреждения.

Расстояние межу стенами школы и новостройки. Фото: Д. Нинько

Следует отметить, что согласно Государственным строительным нормам, расстояние от границ участков учебных учреждений до стен жилых домов со входами и окнами должно быть не менее 10 м, а от непосредственно здания учебного учреждения до жилого дома расстояние должно определяться с учетом норм инсоляции (освещение солнечными лучами, – авт.), природного освещения и защиты от шума. 

Для определения этих факторов необходимо проводить специальные исследования, однако для школ санитарными нормами предусмотрено обеспечение беспрерывной трехчасовой инсоляции классов.

Соответствующих документов относительно проведения застройщиком ЖК «Маргарита» Сегодня.ua найти не удалось. По мнению Ивана Кудояра, такие исследования и не проводились.

«Если они элементарные документы не оформили, то кто ж там проводил эти экспертизы…Это просто самозахват в грубейшей форме», – говорит он.

Фото: Д. Нинько

По факту, стена одной их секций находится на расстоянии нескольких метров от школы, то есть строительство велось практически над головами детей и учителей. Впрочем, руководство учебного учреждения комментировать сложившуюся ситуацию отказалось, сославшись на то, что это не входит в их полномочия, да и строительство возле школы уже закончено.

Сам же застройщик такую чрезмерную близость к школе использует для рекламы удобства ЖК. Да и мнения инвесторов по этому поводу разделились – на форумах, посвященных вопросам ЖК «Маргарита» одни радуются, что ребенка не придется далеко водить, а других смущает перспектива детям ходить в школу «через форточку».

Одну секцию «Маргариты» снесли

25 декабря 2015 года на основании поручения столичного Департамента городского благоустройства коммунальное предприятие «Киевблагоустройство» начало демонтаж ограждения стройки ЖК «Маргарита».

Демонтаж происходил в силу отсутствия проектно-разрешительной документации на размещение вокруг стройплощадки какого-либо ограждения и складских помещений.

Впрочем, как отметил тогда директор «Киевблагоустройство» Иван Клипа, у власти есть все основания считать это строительство незаконным.

В Киеве демонтируют незаконную стройку во дворе школы (фото)

«У этого ЖК много нарушений. 16-этажка построена буквально в 2,5 метрах от здания школы. Никаких документов. Застройщик пренебрег санитарными и строительными нормами. Буквально впритык запланировано строительство еще четырех 25-этажек. Строительство второй очереди начато где-то полтора месяца назад. Наше задание – не допустить нового «Элита-Центра», который стал символом введения в заблуждение порядочных инвесторов», – приводит слова Клипы пресс-служба КП «Киевблагоустройство».

Видео: Youtube/КП Київблагоустрій

Тогда коммунальщикам пришлось столкутся с так называемыми «титушками», которые пытались помешать демонтажу. Но на этом история не закончилась. После демонтажа ограждение было восстановлено, а на строительную площадку была завезена арматура и опалубка. 30 декабря коммунальщики повторно приступили к демонтажу ограждения, а стройматериалы отправили на штрафплощадку «Киевблагоустройства». Также коммунальщики демонтировали бытовые помещения, задействованные в строительстве.

«В целом, решения местной власти таковы, что все новые, то есть недавно начатые незаконные строительства будут останавливаться и демонтироваться», – сказал Клипа, сообщает пресс-служба «Киевблагоустройства».

Третью секцию строительства снесли. Фото: Д. Нинько

«Мы знали, что это незаконная застройка, были категорически против жители соседних домов, а также родители детей, которые там (в школе – Авт.) учатся. Что мы сделали – демонтировали это незаконное строительство», – рассказал Сегодня.ua народный депутат Дмитрий Белоцерковец.

Белоцерковец отмечает, что городским властям было бы выгоднее, если бы свое строительство снес сам застройщик, однако подобные строительства зачастую оформляются на какое-либо ООО – «нулевку» с мизерным уставным капиталом. В итоге, даже если выносится решение суда, что такое ООО должно снести незаконно построенное здание, это никогда не будет сделано, поскольку у этого предприятия попросту не окажется денег на демонтаж, говорит он.

«Мы должны понимать, что, если они пойдут дальше, чем третий этаж – технически это сделать (демонтировать, – авт.) очень сложно и это будет стоить много денег. И эти застройщики это понимают. Их основное задание – пойти выше, потому что пока мы сможем в судах выиграть, пока мы сможем заложить бюджетные средства на демонтаж, пройдет несколько лет, там уже поселятся люди, которые будут против демонтажа», – говорит Белоцерковец.

Инвесторы «купились» на цену квадратного метра

Строительство ЖК «Маргарита» осуществляет бизнесмен, с чьим именем в городе Киев связывают несколько десятков проблемных строек. Впрочем, это не мешает компаниям застройщиков активно продавать квартиры инвесторам. Так, согласно информации застройщика, планировалось, что ЖК «Маргарита» будет состоять из порядка 800 квартир. Сколько из них продано – неизвестно.

«Основная причина – это цена. Все-таки, «Маргарита» стоит немножко дешевле, чем аналоги, поэтому людей это интересует, они покупают. Но здесь надо учесть то, что они рекламируют пилотных проект», – говорит юрист, консультант по недвижимости Иван Кудояр.

Как отмечает эксперт, при рекламе ЖК инвесторам застройщик использовал готовую 5-этажную секцию, которая относительно законно, но все же была построена, и в которую заселились инвесторы. При этом, продавали по такой рекламе квартиры и в других секциях, которые неизвестно как будут сдаваться в эксплуатацию. И если решение вопроса со второй секцией, скорее всего, затянется, то ситуация с третьей секцией, которую и снесли городские власти, выглядит безнадежно – шансов у инвесторов получить свои деньги обратно нет, считает Кудояр.

«А с третьей уже все ясно – там инвесторы просто попали. Они внесли деньги, а квартиры вряд ли получат, – говорит эксперт. – Сейчас, если ближе к цифрам, то около 260-280 тысяч обманутых инвесторов по всей стране. Грубо говоря, это миллион человек, либо 10% от активного количества всего населения, которое зарабатывает деньги. Это очень большой процент. Еще есть столько же завуалированных, которые просто не заявляют. То есть 20%, или 1/5 всего строительства, находится в зоне колоссального риска. А сейчас это еще больше, потому что рентабельность меньше и застройщики будут уходить со строительного рынка. Сказать, что им всем, такому количеству людей, вернут деньги либо дадут жилье – очень сложно в это верить».

При этом, значительная часть ответственности за случившееся лежит на инвесторах, которые должны были учесть колоссальный риск перед вложением денег в столь сомнительное строительство.

«Застройщик, грубо говоря, не несет ответственности, а государство достаточно слабое, чтобы это контролировать и возмещать убытки», – считает Иван Кудояр.

«Почему у него получается продавать в таком объеме квартиры, почему у него получается продавать их дешево? Только по одной причине – он не платит никаких налогов, он не смотрит за техникой выполнения работ, – говорит Дмитрий Белоцерковец. – Мы не можем гарантировать этим людям, что они просто потом с этим домом не рухнут. А ведь кого придут обвинять дальше? Нас. Хотя это будет несправедливо».

По мнению депутата, решить этот вопрос может только повышение уголовной и административной ответственности за захват земельных участков и за самовольное строительство. А в случае с ЖК «Маргарита» столичные власти будут и далее отслеживать ситуацию, и, если здания опять будут строить – снова их сносить.

Что нужно знать инвесторам, чтобы не потерять деньги

За последние годы количество проблемных новостроек значительно возросло, как и риск потерять деньги, инвестируя в квартиры в них. При этом, нет никаких гарантий, что пострадавшие инвесторы смогут каким-либо образом отстоять свои права. Поэтому, перед тем, как вложить деньги в строительство, следует проверить несколько аспектов, а именно застройщика, степень готовности дома, документацию и подключение к городским коммуникациям. Об этом рассказал Сегодня.ua юрист, председатель правления Союза консультантов по недвижимости Иван Кудояр.

«Репутация застройщика – важная составляющая. Но даже и у очень хороших застройщиков есть проблемные объекты, есть объекты, которые они замораживают. Поэтому, сказать, что все зависит от репутации – нет. Здесь надо смотреть на степень готовности дома, чтобы она была 60-80%, а лучше еще выше. Я вообще советую, меньше 80% готовности дома лучше не брать», – говорит он.

При этом, эксперт уточняет, что коробка дома с окнами и фасадом – это 55-60% готовности дома. Поэтому, на момент покупки квартиры, дом уже должен стоять. Следующим этапом необходимо вникнуть в ситуацию с подключением к городским коммуникациям – так, технических условий на их подключение будет недостаточно, нужно их физическое выполнение.

«Многие застройщики показывают техусловия подключения к городским коммуникациям, допустим, к канализации. Но этого недостаточно. Иногда выполнить техусловия – это многомиллионные затраты. Здесь надо посмотреть акты выполненных работ, контрольные карточки о том, что правильно врезались, законно, о том, что выполнены эти техусловия. Физическое выполнение – это тоже очень важно», – говорит Кудояр.

Также следует обратить внимание на паевой взнос в инфраструктуру города, потому что это одноразовый большой платеж, который многие застройщики либо не хотят платить, либо не могут, отмечает эксперт. Кроме того, следует обратить внимание на смежные права –иногда дом строится не на городской земле, а на землях МВД, ГосЧС, Министерства образования, и т.д. и им надо отдавать тоже квартирами за эту землю, отмечает эксперт.

В целом, степень готовности дома и оформление документов должны идти либо вровень, либо с опережением строительства, считает Кудояр.

«Если каких-то документов не хватает, если нет договора аренды на землю, то о чем можно дальше говорить? Дом построят, но его не введут в эксплуатацию. Либо будут вводить через суд, либо еще как-то. Это будет не совсем правильно, а если не совсем правильно – то возможны санкции», – резюмирует эксперт.

Читайте самые важные и интересные новости в нашем Telegram